1.
책은 저자의 경험담으로 시작한다.
어렸을 때 이사를 많이 하면서 자연스레 동네 분위기를 익힌 감각, 전세로 구한 신혼집, 이상과 현실을 타협하여 산 첫 번째 집. 싸게 사서 비싸게 시세 차익을 보고 다음 집으로 이사한 일 등등
저자의 경험은 어느 정도 운과 때가 맞아 떨어진 케이스일지 모른다.
하지만 이 모든 일이 전세였으면 없었을 일이라 말한다.
전세라면 2년 동안 저축한 돈을 오른 전셋값을 치르고 끝날지 모르지만 내 집이라면 다르다.
내 집이 있다면 집값이 오르는 것에 울상 지을 것 없다고 말한다.
투자의 기본은 내 집 마련에서 시작하는 것이라고 말이다.
아파트 하나만 잘 알고 투자해도 월급쟁이에게는 기회가 많다.
2.
주식과 부동산은 본질적으로 다른 특징을 가지고 있다.
주식은 개별 종목 간의 상관성이 적지만 부동산의 아파트는 같은 연식이라면 일정한 차이를 두고 같이 움직인다.
어느 지역에 아파트가 더 비싸다는 격차는 사람들이 그 지역에 대한 선호도가 종합적으로 반영된 결과로 전체 시장의 가격이 오를 때도 어느 정도 유지된다.
3.
아파트 가격을 결정하는 결정적 요소들
1) 교통요건(직장까지의 접근성)
: 지하철역까지의 거리, 환승 여부, 소요 시간
2) 단지 여건
: 연식, 지형, 단지 조성, 주차
3) 생활 여건
: 학군, 쾌적성, 편의 시설, 유해 시설
4) 발전 가능성
: 호재의 유무
4.
돈이 없어서 집을 못산다는 말은 핑계
2억 대출을 받을 때 월 원금을 343200원씩 갚고 월 이자를 500000원씩 갚는다고 하자.
(3%, 30년 원리금 상환 기준)
월 원금 갚는 것은 저축 개념으로 볼 수 있고 이자만 1년이면 600만원이다.
전세 살다보면 최악의 경우 2년마다 이사비+중개수수료가 발생하고 전셋값도 그때마다 뛴다. 그 생각을 하면 이자갚는 것이 그렇게 큰 손해는 아니다.
대출을 너무 무서워하지 않아도 된다. 대출 원금을 전액 상환하는 것은 대출받은 집을 팔고 다른 집으로 이사 갈 때나 가능하다. 부동산을 자기 자본 100%로 사는 사람은 없다.
오히려 자신의 기대 수준과 타협하는 것이 더 중요하다.
처음 매매한 집에서 평생 살 필요는 없다.
언제든 사고 팔 수 있기 때문이다.
몇 가지 마음에 들지 않는 점이 있더라도 평균 70점 이상 되고 감내할 수 있는 조건이라면 가격으로 타협하는 것이 좋다.
-> 이 부분에 특히 공감.
완벽하게 마음에 드는 집은 없으니 적당히 놓아버리면 되고, 처음 매매한 집에서 평생 kf 필요 없다는 어찌보면 너무나 당연한 말을 들으니 안심이 되었다.
5.
서울의 아파트는 각 조건에 따라 막연히 생각하는 것보다 훨씬 더 촘촘하게 형성되어 있고 어느 순간 모든 것이 뒤바뀌기 어렵다.
집값은 경기 변화와 상황에 따라 오르기도 하고 떨어지기도 한다.
집값이 오르면 내 집값도 전체적인 방향에 따라 변동할 것이기 때문에 1차적으로 집값 상승에 대한 방어를 할 수 있다.
집값이 떨어질 때 싸게 사고 싶은 심리가 있지만 실제 상황은 다를 수 있다. 집값이 떨어지면 어디까지 떨어질지 알 수 없어 매수를 망설이게 되고 매도자의 입장에서도 굳이 당장 팔아야 하는 이유가 없다면 낮은 가격에 팔고 싶지 않아 한다. 따라서 일반적으로 집값이 떨어지는 시기에는 거래 자체가 잘 이루어지지 않는다.
6.
가성비와 발전가능성에 집중하라.
수요가 많을수록 집값이 오를 가능성이 높다.
중요한 것은 모든 여건이 완벽해야만 수요가 많은 것이 아니라 가성비가 중요하다.
발전가능성도 중요한데 현재는 썩 좋지 않지만 시간이 지나서 요소가 개선된다면 그곳에서 5년 정도 사는 것도 방법이다.
7.
‘내가 여기 산다면 어떨까?’ 상상해보자.
미리 치명적인 불편과 문제가 없는지 확인하는 것이 필요하다.
인터넷으로 미리 알아 볼 수 있는 점
1) 대중교통
: 배차 간격이 진 지선 지하철이나 급행 노선이 포함되지 않았는지 확인
2) 생활환경
: 로드뷰로 체크
3) 학군
: 초등학교 학군 배정 정보, 혁신초등학교가 가까이 있는지
: 중고등학교는 학교알리미를 통해 국가 학업성취도로 평가 결과 조회
4) 실거래 가격
: 국토교통부 실거래가 공개 사이트를 통해 확인
: 해당 아파트뿐 아니라 인근 아파트의 가격도 함께 확인
: 매매와 전세 가격의 차이를 함께 알기(실거래가 어플 ‘호갱노노’를 참고)
5) 거주 후기
: 부동산 커뮤니티, 블로그, 네이버 부동산 단지별 게시판 등을 통해 거주 후기 참고
->관심 지역을 선택하면 그 지역과 비슷한 가치 평가를 받는 지역을 함께 살펴본다.
선택 가능한 대안들이 무엇인지 추려보고 비교해 볼 것
8.
매매할 아파트를 결정한 후 반드시 확인할 것
: 일단 부동산중개업소에 방문하여 그 지역이나 아파트에 대해 잘 모르는 것처럼 행동하고 어떤 이야기를 하는지 들어본다.
: 집을 볼 때는 최소한 두 번은 본다.
조건만 맞으면 거래를 할 사람이라는 확신을 부동산중개업자에게 심어줘야 한다.
: 지역을 돌아볼 때는 낮에 한 번, 밤에 한 번 찾아가보는 것이 좋다.
: 부동산중개사는 좋은 거래 보다는 거래성사에 관심이 더 많다. 가급적 본인 사무실에 등록된 매물을 거래해야 매수, 매도인 양쪽에 중개수수료를 받을 수 있기 때문이다.
: 대부분 부동산중개사는 매도인 편.
-> 조건만 맞으면 꼭 매수할 것이라는 확신을 주고 좋은 조건으로 고래가 되면 충분히 사례하겠다는 여지를 주는 것도 방법
9.
무엇보다 이 책의 백미는 서울에 아직 살만한 가성비 높은 아파트 비교.
지역분석과 함께 꼼꼼히 리뷰해놓았다.
실제 서울 아파트에 살고 싶지만 예산이 넉넉하지 않으면 꼭 한 번 보기를 추천
각 챕터 끝에는 tip 이라는 코너가 있는데 이게 주 내용보다 더 쏠쏠히 도움되는 내용이 있다.
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저자의 블로그 : 구피생이와 부동산 공부하기
저자가 만든 ‘내가 찾는 아파트’ : 자신이 원하는 옵션을 넣으면 그에 맞는 아파트를 지역에 서울, 경기권에서 찾아줌
