서울 집값은 물론 전국 집값의 하락 폭이 확대되는 가운데 금리 인상의 영향으로 매물은 계속 쌓이고 매수는 관망하는 장세가 지속되고 있습니다. 집값이 떨어지는 원인과 집값 하락 실제, 매물이 쌓이는 원인 그리고 집값이 언제까지 떨어질지 정리하였습니다.
집값이 떨어지는 원인 : 금리 인상
미 연준은 1994년 이후 28년 만에 기준금리를 한꺼번에 0.75%포인트 올리는 이른바 '자이언트 스텝'을 보였습니다. 미국과 금리차는 우리나라 경제 전반에 악영향을 주기 때문에 한국은행도 오는 7월에 빅스텝(기준금리 0.5%포인트 인상)을 밟을 것이라는 전망이 다수를 지배하고 있습니다.
금리가 올라가면 대출 금리도 올라가게 되고 이 영향을 부동산도 받게 됩니다. 이미 서울 집값 하락 뿐 아니라 전국의 집값이 하락세입니다. 또한 이 하락 폭이 점점 커지고 있습니다. 하락장세라는 생각에 매도자는 매물가격을 낮추어서라도 판매를 하려고 하지만 매수자 쪽에서는 아직은 두고볼 관망 장세라는 심리가 작용하여 당분간 거래도 많이 줄어들 것으로 예측됩니다.
서울 집값 하락
2022년 6월 둘째주 기준으로 서울에서는 구단위로 따졌을 때서초구(0.02%)와 용산구(0.01%)만 집값이 올랐으며 이마저도 상승폭이 지난주에 비에 줄어들었습니다. 강남구는 상승하지는 않았으며 보합세가 지속되고 있습니다.
서초구는 재건축 이슈(서초동, 잠원동)가 있어 상승했지만 강남구의 경우 현재 특별한 이슈가 없어 나머지 다른 구와 마찬가지로 전체 장세대로 움직이는 모습을 보입니다.
마용성이라고 불리며 급등의 아이콘이었던 마포구, 용산구, 성동구의 경우도 마찬가지입니다. 용산구의 대통령실 이전 이슈가 있는 용산구를 제외한 마포구, 성동구도 하락세에 접어들었습니다.
소위 노도강이라고 부르는 노원구, 도봉구, 강북구의 경우는 갭 투자(전세를 끼고 집을 사는 투자)는 완전히 사라지고 매물이 쌓이며 집값이 20%가량 하락하는 모습을 보이고 있습니다.
매물이 쌓이는 원인
먼저 미 연준이 금리를 0.75%포인트 올린 것이 가장 큰 원인입니다. 주택담보대출로 집값의 일부를 감당하는 사람들에게는 금리가 오르면 매달 상환해야하는 원리금이 그만큼 더 큰 부담으로 다가오기 때문입니다.
실제로 주택담보대출(주담대)의 금리가 7%를 깨고 인상되었다는 소식에 변동금리로 주택담보대출을 한 영끌족들의 한숨이 끊이지 않는 실정입니다. 여기에 새 정부의 양도세 감세 정책이 더해져 ‘혜택을 줄 때 빨리 처분하자’는 심리가 작용하여 매도세가 커지고 있습니다.
이렇게 매도 물량이 커지고 있지만 매수자들은 현 장세가 하락장세라 판단하고 투자적 주택구매는 뒤로 미루고 실구매자의 경우라도 ‘조금 더 지켜보자’는 움직임으로 이어지고 있습니다.
보유세를 낮추고 다주택자에게도 종부세를 낮춰주는 정책이 새로 발표되었습니다. 또한 주택담보대출비율(LTV)를 80%까지 완화해주는 정책이 최근에 나온만큼 매수세에 힘을 다시 실어줄지는 지켜봐야겠습니다.
집값 언제까지 떨어질까
금리적인 면이나 심리적인 면, 정책적인 면에서 현 장세는 집값이 하락하는 장세입니다. 하락장이 계속되리라는 전망에서는 앞으로 2년 정도는 현 수준에서 보합 내지는 약간 하락을 예상하고 있습니다.
하지만 상승장으로 돌아서리라는 전망에서는 2022년 연말까진는 현재 이슈들이 해소되고 다시 오름세로 전환할 것이라는 전망도 따르고 있습니다.
상승전망 근거는 금리인상 이슈가 정리되고 코로나와 우크라이나 전쟁의 경우도 연말이면 정리될 것으로 기대되기 때문에 경기가 회복될 조짐이 보이는 것을 이유로 꼽습니다.
